Revenus de location : comment les déclarer
Un immeuble à revenus n’est pas rentable « parce que le loyer couvre l’hypothèque ». Le vrai calcul inclut l’impôt, et il réserve des surprises.
Par Julien Poisson · Mis à jour le 4 octobre 2026
La réponse courte
Vous devez inclure vos revenus de location dans votre déclaration, que vous soyez seul propriétaire ou copropriétaire. Vous déduisez les dépenses courantes engagées pour gagner ces loyers : intérêts, taxes, assurances, entretien. Les dépenses en capital, comme un achat ou une amélioration, ne se déduisent pas dans l’année : elles s’ajoutent au coût de l’immeuble et peuvent donner droit à l’amortissement.
« Les locataires paient l’immeuble. » C’est la phrase qui vend le rêve du plex. Elle oublie trois lignes : l’impôt sur le revenu net, les réparations qu’on n’a pas le droit de déduire d’un coup, et l’impôt le jour de la vente.
Ce qui se déduit dans l’année
Les dépenses courantes1 : intérêts hypothécaires, taxes municipales et scolaires, assurances, entretien et réparations, frais de gestion, publicité, la part des services publics que vous payez.
Réparation ou amélioration : la ligne qui change tout
- Réparer (remettre en état) : déductible tout de suite.
- Améliorer (ajouter, agrandir, remplacer par mieux) : dépense en capital, ajoutée au coût de l’immeuble1.
La même facture de toiture peut tomber d’un côté ou de l’autre selon les travaux. C’est la question la plus souvent mal tranchée.
Le piège de l’amortissement
Réclamer l’amortissement baisse votre impôt chaque année. Mais à la vente, ce que vous avez réclamé peut revenir s’ajouter à votre revenu, en plus du gain en capital. Ce n’est pas une économie, c’est un report. Il se décide en pensant à la vente.
La nuance
L’immobilier locatif peut être un excellent actif. Mais un immeuble se compare aux autres façons de bâtir un patrimoine une fois l’impôt, le temps et le risque comptés. Avant d’acheter, ou avant de vendre, le calcul complet vaut une heure.
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Questions fréquentes
Je loue une chambre ou mon sous-sol. Dois-je déclarer ?
Oui. Vous déduisez alors la part des dépenses de la maison qui correspond à l’espace loué.
Puis-je déduire tout le paiement d’hypothèque ?
Non, seulement les intérêts. Le remboursement du capital n’est pas une dépense.
Et la location à court terme, type Airbnb ?
Elle se déclare aussi, et d’autres obligations s’ajoutent : enregistrement, taxes, parfois TPS et TVQ.
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Julien Poisson
Conseiller en sécurité financière et conseiller en régimes d’assurance collective, Saguenay–Lac-Saint-Jean. Qui suis-je
Sources officielles (1)
- Revenu Québec, Revenus et dépenses (propriétaire d’un immeuble locatif). Consulté le 4 octobre 2026.
Chiffres vérifiés le 4 octobre 2026, année d’imposition 2026. Toutes les sources du site.