Gain en capital : comment c'est imposé (chalet, immeuble, placements)
« On paie la moitié en impôt. » Non. C’est la moitié du gain qui s’ajoute à votre revenu. Ce n’est pas la même facture.
Par Julien Poisson · Mis à jour le 4 octobre 2026
La réponse courte
Un gain en capital, c’est le prix de vente moins le prix de base rajusté et les frais de vente. La moitié de ce gain (50 %1) s’ajoute à votre revenu de l’année et est imposée à votre taux marginal. Votre résidence principale peut être exemptée. Un chalet, un immeuble à revenus ou des placements hors REER et CELI ne le sont pas.
Un chalet acheté il y a trente ans vaut aujourd’hui cinq fois son prix. Tout le monde dans la famille sait qu’il y aura « de l’impôt ». Personne ne sait combien, et c’est ce flou qui fait prendre de mauvaises décisions.
Le calcul
- Le produit de disposition : le prix de vente.
- Moins le prix de base rajusté : le prix d’achat, plus les frais d’acquisition et les améliorations.
- Moins les dépenses de vente : commission, frais juridiques1.
La moitié du résultat s’ajoute à votre revenu. Exemple : un gain de 200 000 $ ajoute 100 000 $ à votre revenu imposable de l’année.
Ce qu’on oublie, et qui coûte cher
- Les améliorations. Un toit refait, un agrandissement, un puits : avec les factures, ça augmente votre coût et réduit le gain. Sans factures, c’est perdu.
- L’année de la vente. Un gros gain dans une année de plein salaire est imposé au taux fort. Le même gain après la retraite coûte moins.
- Le décès. L’impôt considère que tout est vendu ce jour-là2.
La nuance
L’impôt sur un gain n’est pas une raison de ne jamais vendre. C’est une raison de choisir le moment, de garder ses factures et de prévoir d’où viendra l’argent. Sur un chalet familial, ce calcul se fait des années avant, pas chez le notaire.
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Questions fréquentes
Une perte en capital peut-elle servir ?
Oui. Elle réduit vos gains en capital de l’année, et l’excédent peut être reporté aux trois années précédentes ou à n’importe quelle année suivante1.
Y a-t-il un gain en capital dans un REER ou un CELI ?
Non. Dans un REER, tout est imposé au retrait comme un revenu ordinaire. Dans un CELI, rien n’est imposé3.
Donner un chalet à mes enfants évite-t-il l’impôt ?
Non. Un don est traité comme une vente à la juste valeur marchande : le gain est imposable pour vous l’année du don.
À lire aussi
Julien Poisson
Conseiller en sécurité financière et conseiller en régimes d’assurance collective, Saguenay–Lac-Saint-Jean. Qui suis-je
Sources officielles (3)
- Agence du revenu du Canada, Gains en capital – 2025 (guide T4037). Consulté le 4 octobre 2026.
- Agence du revenu du Canada, Gains en capital imposables sur les biens, placements, et objets (personne décédée). Consulté le 4 octobre 2026.
- Agence du revenu du Canada, Qu'est-ce qu'un CELI. Consulté le 4 octobre 2026.
Chiffres vérifiés le 4 octobre 2026, année d’imposition 2026. Toutes les sources du site.